НОВОСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

03.02.2017
Как изменился порядок оспаривания кадастровой стоимости с 1 января 2017 года

Кадастровая стоимость – это база для расчета налогов на недвижимое имущество. Она влияет на обязательные платежи в бюджет и размер арендной платы. Кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть максимально приближена к рыночной. Но из-за неправильной кадастровой оценки, которая проводилась и проводится «массово», без учета характеристик и особенностей инфраструктуры конкретного объекта, страдают собственники – частные лица и представители бизнеса.

Российское законодательство позволяет оспорить несправедливо высокие налоги и, в первую очередь, саму неверно рассчитанную кадастровую стоимость в судебном порядке или в комиссиях при Росреестре. Граждане и юридические лица активно пользуются такой возможностью и в результате успешно снижают налоговую нагрузку и размер арендных платежей. Только с января по сентябрь 2016 года общая кадастровая стоимость зарегистрированной недвижимости в России снизилась более чем на 28%, а это около 600 млрд. рублей.

С первого января 2017 года существенно меняется порядок расчета и оспаривания кадастровой стоимости.О том, что изменилось, а что осталось по-старому, рассказал президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», адвокат Андрей Комиссаров.

Что изменилось: c первого января 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от третьего июля 2016 года № 237-ФЗ. Двадцать первая и двадцать вторая статьи закона посвящены порядку рассмотрения обращений собственников по поводу допущенных ошибок при расчете кадастровой стоимости и порядку оспаривания кадастровой стоимости соответственно.Сократили перечень документов, обязательных для оспаривания. Теперь достаточно трех документов, прилагаемых к заявлению об оспаривании при обращении в комиссию при Росреестре. К ним относятся выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, ксерокопия документа о праве собственности и «бумажный» или электронный отчет об оценке рыночной стоимости. Без этих документов заявление не примут, они обязательны, а экспертиза отчета теперь не нужна.

Если кадастровая стоимость оспаривается в суде, исковое заявление по-прежнему должно отвечать всем предусмотренным требованиям к оформлению административного иска и к нему нужно прилагать документы, полный список которых указан во второй части статьи 246 КАС РФ.

Новое звено в процессе оспаривания – ГБУПоявляется новый субъект, который будет рассматривать заявления лиц, недовольных кадастровой оценкой. В новом законе говорится, что кадастровую оценку будут проводить специальные государственные бюджетные учреждения (ГБУ), создаваемые органами власти субъекта РФ. По сути, ГБУ – это и новое звено в процедуре оспаривания по одному из оснований, так как данные учреждения будут не только оценивать недвижимость, но и рассматривать обращения граждан и юридических лиц об ошибках, допущенных при расчете кадастровой стоимости (статьи 6 и 7 закона № 237-ФЗ).

Государственные учреждения уже создаются. Так, губернатором Санкт-Петербурга подписано постановление о создании в северной столице ГБУ «Городское управление кадастровой оценки».  Новая организация функционирует с первого февраля 2017 года. Ее работу должн контролировать комитет имущественных отношений.

 «Заморозили»?С первого января 2017 по первое января 2020 г. будет применяться кадастровая стоимость, определенная на первое января 2014 года (или установленная позднее, если она меньше). Встречаются мнения, что этой нормой «замораживается» кадастровая стоимость и налоги расти не будут. На самом деле это не совсем так. В течение указанного переходного периода будут действовать сразу два закона: № 237-ФЗ и № 135-ФЗ, а органам исполнительной власти предоставлено право выбирать, какую недвижимость или категории земель уже можно оценивать по новому законодательству. Получается, кадастровую оценку не «заморозили», а если и «заморозили», то частично: под запретом только «независимая» оценка – сотрудниками оценочных компаний. Как только заработают ГБУ, начнется и оценка по новым правилам. 

По примеру Санкт-Петербурга власти Ленинградской области также решили не тянуть с «актуализацией» кадастровой оценки земли и объектов недвижимости, опасаясь за снижение налоговых поступлений в бюджеты муниципалитетов.Ожидается, что новая кадастровая оценка приведет к повышению налоговой нагрузки на граждан и юридических лиц.Что осталосьКак и ранее, оспорить кадастровую стоимость можно как в досудебном порядке через комиссии Росреестра, так и в суде. Однако досудебный порядок теперь необязателен и для юридических лиц, поэтому оспаривание кадастровой стоимости станет проще для представителей бизнеса.

Резюме: кадастровая оценка монополизируется государством. С одной стороны, это означает благодатную почву для завышения кадастровой стоимости и роста налогов, с другой – влечет более строгие правила оценки и требования к содержанию отчетов и квалификации оценщиков. Пока не проведена новая кадастровая оценка и нет практики ее оспаривания, ничего нельзя сказать о ее перспективах.

Источник: материал подготовлен редакцией MOO "Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости" совместно с Андреем Комиссаровым